Chile: Algunos mitos que impiden construir con justicia en nuestras ciudades

Por: Matías Garretón

En el ámbito de la vivienda y su relación con la ciudad, hay dos polémicas que tienden a ser tratadas en forma independiente pero que en realidad son caras de una misma moneda. Una es la hipótesis de burbujas inmobiliarias que estarían produciéndose en Santiago y Antofagasta. Otra es el engañoso argumento de ofrecer más terrenos para poder construir vivienda social, lo que promueve la segregación de familias pobres hacia periferias urbanas carentes de servicios básicos y de acceso a la ciudad. Ambos problemas están íntimamente relacionados con la profunda deuda social de Chile en cuanto a justicia espacial. En ellos se revela el resultado de la sumisión de la política urbana al mercado inmobiliario, lo que impide el ejercicio del derecho a la ciudad a cada vez más conciudadanos.

Empecemos contestando una pregunta de actualidad. ¿Hay burbujas inmobiliarias en Santiago y Antofagasta? No, por ahora. Este término se refiere a periodos en los que el precio de la vivienda aumenta más rápido que el ingreso medio de los hogares. Y esto no está ocurriendo en Chile.

Para entender esto hay que despejar un mito: en el aumento del precio de la vivienda la escasez de oferta no es el principal determinante. Esto porque este mercado no sigue las reglas usuales de la economía, lo que se debe en gran parte a la capacidad de especulación de los propietarios. En general estos venden solo cuando reciben una oferta acorde a sus expectativas y están dispuestos a esperar, sabiendo que históricamente los precios tienden al alza. Las familias que no encuentran bienes a su alcance buscarán soluciones alternativas, como vivir de allegados o en espacios pequeños, y postergarán la inversión. Entonces, si el valor de la vivienda supera a la capacidad de compra, el número de transacciones se reducirá, pero los precios se mantendrán estables, excepto en casos como los que veremos más adelante. Eventualmente, los ingresos o el ahorro superarán el valor de oferta, lo que reactivará el mercado y elevará las expectativas de los propietarios. Esto muestra que la cantidad de bienes ofrecidos es una consecuencia de la capacidad de compra, más que un factor de reducción de precios. En resumen, la solvencia de los compradores determina los precios del mercado inmobiliario, lo que explica la relación constante que se observa a largo plazo entre el valor de la vivienda y el ingreso medio.

Así, una burbuja inmobiliaria puede inflarse por una excesiva facilidad en el otorgamiento o por una extensión del periodo de reembolso de créditos hipotecarios, factores a los que apuntan las medidas preventivas del Banco Central. En Estados Unidos y en España las crisis inmobiliarias se gestaron por préstamos masivos otorgados a familias que no tenían la capacidad de costearlos, lo que creó una solvencia artificial que elevó rápidamente los precios. Cuando estas no pudieron pagar, sus viviendas fueron ofrecidas al mejor postor. En muchos casos la liquidación de sus bienes ni siquiera alcanzó para cubrir sus deudas, quedando estas familias en la calle y endeudadas. En Francia también hubo una fuerte alza entre 1999 y 2007, llegando a duplicarse la relación entre precio de la vivienda e ingreso promedio. Pero en este caso los préstamos fueron más responsables, aunque su duración pasó de quince a veintiún años y hubo importantes transferencias desde un mercado financiero incierto hacia inversiones inmobiliarias seguras y rentables.

Esto limitó la salida forzada de viviendas al mercado durante la crisis y aunque las transacciones se frenaron, la baja fue acotada, actualmente los precios han alcanzado los niveles pre-crisis y los han sobrepasado  con creces en el caso de Paris. Esta comparación muestra la gran diferencia que existe entre situaciones donde muchos propietarios se ven obligados a vender por cesación de pagos y otras donde pueden esperar a que termine la crisis.

La capacidad del mercado inmobiliario de atraer capitales se debe a que la vivienda, además de permitir el consumo de un servicio de habitación, es un patrimonio durable. En Santiago el alza brusca de precios que ha alertado de una posible burbuja se localiza en el cono nororiente de altos ingresos, principalmente en las comunas de Providencia, Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea. En este sector probablemente esté ocurriendo un aumento excepcional de solvencia, por dos mecanismos. De una parte, aquí habitan familias que poseen excedentes financieros transferibles entre distintos sectores, no de familias que apenas pueden pagar sus hipotecas. De otra parte, son los barrios de elección de un segmento de la población que aumenta sus ingresos a un ritmo más acelerado que el promedio. En Antofagasta, el alza del mercado inmobiliario es coincidente con el aumento de solvencia provocado por el auge de la minería del cobre.

La focalización del alza de precios en ciertos barrios de Santiago muestra otra particularidad económica de la vivienda: es un bien localizado e insustituible. Así, el mercado inmobiliario no es uno, sino varios submercados superpuestos y autónomos, a nivel de vecindario o de comuna. Entendiendo eso podemos despejar otro mito: ofrecer más suelo extendiendo el perímetro urbano no baja el nivel general de precios. Aunque se ofrezca terrenos baratos en periferia, esto no afecta el valor de sectores consolidados, porque son submercados diferentes. Esto quedó demostrado en los 80, cuando al ampliarse el perímetro urbano de Santiago los precios promedio se mantuvieron y siguieron aumentando en el centro (Sabatini, 2000).

Una variante de este mito es la argucia utilizada para oponerse a la reducción de alturas en el barrio Matta, amenazando con unencarecimiento de la vivienda. Pero las inmobiliarias fijan los precios haciendo un cálculo inverso: estiman el precio de venta, descuentan los costos de construcción y determinan la oferta por un terreno según esta diferencia. Entonces, si la constructibilidad baja, se reducirá el volumen de transacciones y por lo tanto también disminuirá el valor de los terrenos, lo que permitiría controlar esta alza.

Esto explica por qué la densidad autorizada es uno de los factores que más incide en las  variaciones del precio del suelo. También es importante la proximidad, abundancia y diversidad de actividades cercanas a un determinado terreno, lo que genera la clásica gradiente de precios de centro a periferia. Un tercer factor combina el ingreso medio del barrio con su calidad ambiental, dos aspectos que están íntimamente relacionados. Las familias con más recursos pagan más impuestos y pueden escoger barrios más agradables, generalmente caros. Así alimentan las arcas municipales, lo que permite seguir mejorando la calidad urbana. Esto produce una especialización social progresiva, tanto en barrios que se enriquecen como en otros que se empobrecen. En los submercados de vivienda se produce una selección por ingresos y así se segrega la ciudad. La interacción de estos tres factores genera variaciones relativas de precio entre sectores diferentes, pero como hemos visto, el nivel promedio del mercado tiende a mantenerse en una relación estrecha con la solvencia general de la población.

Estas variaciones tienden a beneficiar a los dueños del suelo, tanto en el caso en que se modifique el uso agrícola por el de habitación, como cuando aumenta la plusvalía de barrios que atraen a familias cada vez más solventes. La excepción ocurre en los vecindarios que se empobrecen, fenómeno que se relaciona a la construcción de vivienda social o a la degradación urbana, afectando directamente al patrimonio de las familias más pobres. Además, a diferencia de los constructores, los propietarios no son productores de valor agregado a la ciudad y pueden especular hasta recibir una oferta elevada, fijando unilateralmente los precios como en un mercado monopólico. Entonces, la política urbana debería corregir estas asimetrías para promover la cohesión social y la justicia espacial. Al contrario, en Chile tanto las subvenciones para vivienda social como los planes metropolitanos son puestos al servicio del negocio inmobiliario. Los incentivos públicos a este mercado imperfecto son absorbidos por la renta del suelo, que es un privilegio improductivo, beneficiando más a quienes lo venden que a las familias subvencionadas. Esto no evita efectos perversos como la segregación y la exclusión.

Aquí llegamos al corazón de otra polémica, recurrente y con serias consecuencias para la cohesión social de la ciudad. ¿Necesitamos realmente extender el perímetro urbano para construir vivienda social? Si y no, siendo esta una perniciosa verdad a medias que fomenta la segregación urbana. La parte cierta es que el presupuesto para vivienda social no permite adquirir terrenos en zonas urbanas consolidadas, aunque haya suelo disponible. Lo injusto es que las familias pobres que se instalen en estos sectores quedarán lejos del empleo, de servicios y del transporte público, casi excluidos de la ciudad. Y lo falso es que esta sea la única alternativa. Sí es una que beneficia a las inmobiliarias, que pueden adquirir grandes terrenos antes de que sean incorporados al área urbana y sumar la renta del suelo con el valor agregado de la construcción; todo esto indirectamente subvencionado con recursos públicos que se necesitarán en los nuevos barrios, para educación, salud, transporte y otros.

Una mejor alternativa para construir vivienda social es la construcción de proyectos mixtos, como los que han sido recientemente anunciados para Rancagua, Tomé, Chillán, Angol, Frutillar, Osorno y Talagante. Esto es un interesante avance, pero será difícil de replicar en urbes como Santiago y Valparaíso, donde se necesita una mayor cantidad de unidades en contextos de mayor tensión de precios de suelo y de segregación más fuerte. Además, para evitar la concentración de vivienda social, sería más adecuado exigir un porcentaje reducido en todos los proyectos que sobrepasen un cierto número de unidades. Esto ya se intentó ofreciendo aumentos de constructibilidad y no prosperó, porque los incentivos no compensaban la baja del precio de venta. Recordemos que la instalación de familias más pobres tiende a reducir el valor de las propiedades vecinas. Más que un perjuicio al patrimonio individual o a la rentabilidad de un negocio, esto es una eficaz estrategia para integrar a la población de menos recursos en la ciudad y además permitiría controlar el aumento del precio del suelo. Si esta condición se aplicara como norma y no como excepción, la reducción de utilidades recaería en una baja de la renta improductiva del terreno, lo que seria mucho más justo.

Pero esto deja fuera a los hogares más precarios, arrendatarios o allegados, jóvenes que no tienen los ahorros necesarios para postular a un subsidio. El tipo de vivienda que necesitan, pequeña y central, no siempre corresponde a la deseada para el resto de la vida, una vez que crezcan sus familias. Para ellos hace falta un sector de vivienda social en alquiler, prioritario en casi todos los países de la OCDE. Este podría costearse combinando subvenciones existentes y convenios público-privados, construyendo proyectos mixtos en propiedades subutilizadas del Ejército, de Ferrocarriles del Estado y de Bienes Nacionales. Una parte podría venderse para pagar los costos de construcción y otra, minoritaria, reservarse para arriendo social. Esta estrategia tendría un impacto social mucho más beneficioso y duradero que la aberrante liquidación de terrenos públicos propuesta para este año, que es pan para hoy y hambre para mañana.
En suma, los incentivos fiscales y normativos al mercado inmobiliario son una solución inadecuada para la necesidad de vivienda social, promueven la segregación y buena parte de estas subvenciones son absorbidas por la renta improductiva del suelo. Entonces, la política urbana debe reorientarse hacia sus beneficiarios legítimos, las familias, corrigiendo las imperfecciones del mercado en lugar de fomentarlo ignorando sus asimetrías. Los mecanismos básicos que se necesitan para esto ya existen, pero es necesario innovar para coordinar diversos sectores con un objetivo claro de inclusividad social. Esto permitiría construir una ciudad más justa y además crear controles activos para el precio del suelo, reduciendo el riesgo de burbujas especulativas en medio de la inestabilidad financiera global, que al parecer está lejos de haber terminado.

*El anterior es reproducido con la autorización de CIPER Chile.