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El negocio seguro de tener al Estado como socio
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El negocio seguro de tener al Estado como socio

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El Estado aportaría un área de 88,195 metros cuadrados, de los cuales se emplearía un 40% para la construcción de edificios de oficinas, ampliar la estación del Transmetro de Plaza Barrios y áreas comerciales, así como una estación para un eventual tren de cercanías.
Se estima entre 10 mil y 12 mil a los funcionarios públicos que podrían reunirse en los distintos edificios, por si solos estos empleados constituyen una oportunidad de negocios. Alrededor de 4,500 espacios de estacionamiento y 3 millones de metros cuadrados para oficinas hablan de las dimensiones del proyecto.
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El próximo 16 de marzo iniciará el plazo de licitación del primer proyecto basado en la Ley de Alianzas Público/Privadas: la construcción de un complejo de edificios en las instalaciones abandonadas de FEGUA y sus alrededores en la zona 1 de Ciudad de Guatemala, para alquilar oficinas a las dependencias del Estado que se encuentran dispersas y por cuyas rentas en la actualidad el Gobierno paga unos Q215 millones al año.

El lugar de encuentro es el Centro Financiero del Banco Industrial en zona 4, el complejo de torres grises de uno de los grupos financieros más importantes del país. El objetivo, dar a conocer a posibles inversionistas el primer proyecto de alianzas público-privadas que se pretende echar a andar en Guatemala: la construcción de un complejo de oficinas para las dependencias estatales en el centro de la ciudad, acompañado de estaciones de transporte urbano, áreas comerciales, estacionamientos… Un negocio que requiere una inversión de unos US$180 millones, que garantizará al contratista tener como inquilino único al funcionariado del  Estado por entre 20 y 25 años. Un negocio redondo.

El plan fue presentado el 15 de diciembre del año pasado, en un salón del tercer nivel de la torre 3 del Centro Financiero, a miembros de la Cámara Guatemalteca de la Construcción y representantes de entidades bancarias. Una obra a gran escala. En el primer semestre de 2014, según reportes del Banco de Guatemala, la actividad en el sector de la construcción ascendió a US$559.8 millones; tan solo el costo de este proyecto representaría un tercio de la actividad en ese periodo.

La apuesta del proyecto, cuyas bases pueden consultarse en el Número de Operación de Guatecompras (NOG 370896), consiste en concentrar en un solo sitio la mayor parte de las oficinas del Estado que no cuenten con instalaciones propias, en una serie de edificios que serán construidos en lo que en la actualidad se conoce como la Plaza Barrios  (18 calle, entre 9ª. y 10ª. Avenidas zona 1 de Ciudad de Guatemala), en los predios de FEGUA y la antigua Estación Central del Ferrocarril.  Una extensión del Centro Cívico. El Estado aportaría un área de 88,195 metros cuadrados, de los cuales se emplearía un 40% para la construcción de edificios de oficinas, ampliar la estación del Transmetro de Plaza Barrios y áreas comerciales, así como una estación para un eventual tren de cercanías. Aún no se han hecho públicas las instituciones que podrían trasladarse a estos edificios, pero ya se ha realizado un censo de los espacios que en la actualidad ocupan las oficinas públicas que alquilan inmuebles en Ciudad de Guatemala.

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Julio Héctor Estrada, director de la Agencia de Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura Económica (Anadie), principal promotora del proyecto, asegura que el Estado no cederá la propiedad del terreno, y que el inversionista sólo tendrá un título de uso y gestión del inmueble. Los contratistas construirán las edificaciones y las arrendarán a las instituciones públicas interesadas, las que suscribirán un contrato de alquiler de entre 20 y 25 años a favor del inversionista. Los precios de los arrendamientos, además de servicios como seguridad privada, internet, telefonía, energía eléctrica y agua potable, entre otros, incluirán la recuperación de lo invertido así como la respectiva ganancia.

Es decir, los inversionistas son, según lo planeado, desarrolladores que subcontratarán diversas fases de la construcción. Y, según el proyecto, el desarrollador contará con la garantía del Estado de un pago anual por el arrendamiento por medio de una partida presupuestaria, una especie de renta congelada. Esto permitiría a los inversionistas acceso a préstamos con tasas favorables de entre 5 y 5.5%, explicó Estrada, una tasa semejante a la que ofrece un bono de tesorería. Grupos empresariales de Corea, México, Colombia y Guatemala, cuyos nombres no fueron proporcionados, han mostrado ya interés por participar.

El proyecto contempla que además de alquilar al Estado las oficinas, el ganador administre la zona comercial y las áreas de restaurantes, lo que le generaría mayores ingresos. Entre los financistas de estos proyectos habría bancos locales, fondos de inversiones y dependiendo de la forma del contrato final hasta un 20% del proyecto podría costearse emitiendo acciones al portador.

Según estudios de Anadie, en la actualidad el Gobierno gasta Q215 millones anuales entre arrendamiento de inmuebles para oficinas estatales, servicios de agua potable y mantenimiento, así como gastos en la seguridad privada omnipresente en toda clase de instituciones.

El consejo de la Anadie, institución creada por la Ley de Alianzas Público Privadas, está integrada por representantes del Ministerio de Finanzas y Ministerio de Economía, el Cacif y la Cámara Guatemalteca de la Construcción.

Estimaciones de Anadie cifran en cerca de US$20 millones el pago anual que realizaría el Estado (unos US$500 millones al terminar de pagar el proyecto en un contrato de 25 años), pero esta cifra podría bajar, explica Estrada, si los oferentes ofrecen bajar el costo y en su lugar desarrollan áreas comerciales en el zona concesionada para suplir esos ingresos. El ganador del proyecto lo hará mediante una licitación pública internacional cuyo criterio incluye el favorecer la oferta de alquiler más barata para el Estado.

Un lento arranque

Las primeras discusiones sobre la Ley de Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura Económica, nombre completo de la Ley de Alianzas Público Privadas, comenzaron en el gobierno de Óscar Berger (2004-2008), y fue aprobada con el decreto 16-2010 durante la administración de Álvaro Colom. Aunque se espera que la primera adjudicación se dé en 2015 durante el gobierno de Otto Pérez Molina, cada proyecto debe ser aprobado por el Congreso de la República, lo cual podría atrasar la construcción hasta finales de 2016 con la siguiente administración.

Este tipo de proyectos, señaló el Comisionado Presidencial para la Competitividad e Inversión,  Juan Carlos Paiz ante los posibles constructores o financistas invitados al evento, es una prueba al sistema político para ver si pueden sacar adelante un proyecto que va más allá de un Gobierno. Paiz puso como ejemplo el hecho de que el desarrollo de la ley, su reglamento y los estudios para la primera licitación hayan atravesado ya tres administraciones, y que el primer proyecto no se verá concluido hasta el próximo Gobierno.

El modelo de negocios que plantea este primer proyecto es una alianza público privada tipo DBOT (por sus siglas en inglés): diseño, construcción, operación y transferencia del inmueble. Lo que ofrecen son oficinas para las instituciones con salas de reuniones y servicios, equipamiento base  y algunos insumos, operación y mantenimiento del complejo, el contratista además tendría la posibilidad de administrar áreas comerciales y estacionamientos.

Se estima entre 10 mil y 12 mil a los funcionarios públicos que podrían reunirse en los distintos edificios, por si solos estos empleados constituyen una oportunidad de negocios.  Alrededor de 4,500 espacios de estacionamiento y 300 mil metros cuadrados para oficinas hablan de las dimensiones del proyecto.

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El reloj del proyecto empezó a andar el 15 de diciembre de 2014 con la publicación de las bases para la licitación cuyo cierre de ofertas es el 16 de marzo, tras lo cual entre abril y junio de este año se procedería a la licitación. El primer filtro para las empresas, nacionales o extranjeras, que busquen participar, será demostrar que han realizado obras en alianza pública por un monto de más de US$200 millones, así como que tienen capital propio de más de US$150 millones. 

Entre agosto de 2015 y agosto de 2016 se produciría el cierre financiero y contractual del proyecto, tras lo cual se requeriría su aprobación política. La decisión sobre esta inversión de US$180 millones llegaría entonces a manos del Congreso de la República que no podría modificar el contrato. Serían los diputados, probablemente de la próxima legislatura, quienes dirían sí o no al proyecto.

Tan solo en la formulación de esta iniciativa el Estado ya ha invertido Q13.24 millones a través de estudios de factibilidad, mediante la modalidad de excepción a las firmas Obras y Diseños de Calidad S.A. (Q11,700,000) y  Aycinena y del Busto Arquitectos Limitada (Q1,546,933.82).

La punta de lanza de otros proyectos

Aunque ambicioso, el Centro Administrativo del Estado es apenas el primero de una cartera de proyectos de Alianzas Público Privadas que Anadie y una parte del sector privado, en particular en las áreas de construcción, energía y transporte, acarician.  Obras por alrededor de US$1,305 millones en inversión privada. Entre estos se encuentra un eje de interconexión vial norte/sur por US$220 millones, un transporte ferroviario de pasajeros por US$420 millones, un tren de carga al Pacífico por US$250 millones, una carretera de circunvalación de Ciudad de Guatemala por US$120 millones, y una planta de desechos sólidos al sur de la ciudad de Guatemala por US$75 millones. Todas inversiones altas para la economía local y todas buenas oportunidades de negocios que requieren la colaboración del Estado.

El siguiente proyecto en vista de Anadie, considerado como viable, es la creación de un Puerto Logístico Intermodal en la frontera de Tecún Umán, con una inversión de US$ 40 millones.  Se trataría de concesionar una terminal para trasladar contenedores desde los carros ferroviarios del lado mexicano de la frontera a tráileres que transportarían productos al resto de Centroamérica o viceversa. Un paso fronterizo con la logística a cargo del concesionario. Ello permitiría al propietario diseñar, construir, prestar los servicios, operar y mantener el recinto portuario y la operación ferroviaria, por un período de 20 a 22 años. Las instituciones interesadas en la contratación de este proyecto son el Ministerio de Economía, Ferrocarriles de Guatemala (FEGUA), y la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT).

Según el Ministerio de Economía, por este paso circula el 98% de la carga terrestre entre México y Centroamérica, y cruzan más de 150 mil camiones al año. En 2013 se movilizaron más de 1,900,000 toneladas métricas, con un valor de más de US$4 mil millones.

El contratante tendrá que reconstruir o rehabilitar 11.8 kilómetros de línea ferroviaria para realizar la conexión con México en el tramo que va del puente internacional Doctor Rodolfo Robles hasta el patio de FEGUA en Ayutla, y conectando ésta con Tecún Umán. Además debería desarrollar líneas secundarias, patios de clasificación de carga y administrar y operar el recinto portuario Ing. Juan Luis Lizarralde (Tecún Umán II), el patio de FEGUA y la línea ferroviaria de conexión por un plazo de 20 a 25 años. Esto requeriría una inversión de alrededor de US$40 millones.

El único que tiene fecha de inicio (16 de marzo), es el de la construcción del complejo de edificios para arrendar al Estado. El resto de proyecto, de momento, sólo estan en papel.

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